Податок із доходів фізичних осіб, отриманих від вчинення операцій з нерухомістю

За рахунок наших з вами податків формується бюджет держави, наших територіальних громад. Від нашої добросовісності як платників податків залежить добробут великих і маленьких міст та селищ України. За рахунок податків функціонує наша держава – навчальні заклади, лікарні, армія, поліція тощо.

 Порядок оподаткування операцій з нерухомим майном регулюється Податковим кодексом України (у подальшому − ПКУ). 

Відповідно до ст. 162 ПКУ, платниками податку є:        

  • фізичні особи-резиденти

  • фізичні особи-нерезиденти.

  В залежності від належності фізичної особи то тієї чи іншої категорії платників податків (резидент чи нерезидент) встановлено різний порядок оподаткування їх доходів та різні ставки податку з доходів.

Податковим кодексом України передбачено окремий порядок оподаткування доходів фізичних осіб, отриманих від:

1)      операцій щодо відчуження нерухомого майна шляхом його продажу (міни);

2)      дарування та/або спадкування.

   Розглянемо особливості оподаткування фізичних осіб в залежності від способу отримання доходів від операцій з нерухомістю.

І. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна встановлено статтею 172 ПКУ, згідно з якою оподаткуванню підлягає дохід платника податку, отриманий ним від продажу (обміну) нерухомості. Пунктом 172.8. ст. 172 ПКУ передбачено, що для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування. Тобто порядок оподаткування, який ми розглянемо нижче в цьому розділі, стосується будь-якого відчуження нерухомого майна (продаж, міна, довічне утримання, рента тощо), крім спадкування та дарування.

  Податок з доходу від продажу (обміну) нерухомості НЕ СПЛАЧУЄТЬСЯ фізичними особами за наявності сукупності таких умов:

1)продаж (обмін) нерухомого майна здійснюється платником податку не частіше одного разу протягом звітного податкового року;

2) предметом такої операції є нерухоме майно, передбачене пунктом 172.1 статті 172 ПКУ, а саме: житловий будинок, квартира або їх частини, кімнати, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, розмір яких не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України, залежно від її призначення;

3) якщо майно перебуває у власності платника податку понад три роки.

   Якщо ж хоча б одна з перелічених умов відсутня, фізична особа-платник податку зобов’язана сплатити податок з доходу фізичних осіб від продажу нерухомого майна.

   При цьому існує виключення з правил: умова щодо перебування нерухомого майна у власності фізичної особи понад три роки не розповсюджується на майно, отримане такою особою у спадщину.

  Тобто якщо фізична особа вперше у звітному податковому році продає (міняє) нерухоме майно, віднесене до вищезазначеного переліку (див. ст. 172.1 ПКУ) і таке майно перебуває у власності платника податків більше трьох років (або менше, ніж три роки, але придбане ним у порядку спадкування), такий дохід оподаткуванню підлягати не буде.

   У такому самому порядку оподатковується і дохід від продажу (міни) об’єктів незавершеного будівництва.

   Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни) об’єкта нерухомого майна, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку.

  Ставка податку, яка застосовується для оподаткування доходу від продажу (міни) нерухомого майна для фізичних осіб-резидентів, встановлена пунктом 167.2 ст. 167 ПКУ і становить 5% від суми доходу.

  Ставка податку, яка застосовується для оподаткування доходу від продажу (міни) нерухомого майна для фізичних осіб-нерезидентів, встановлена пунктом 167.1 ст. 167 ПКУ і становить 18% від суми доходу.

  Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору. Фізична особа-платник податку самостійно сплачує податок через банківські установи до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни. Декларація щодо відчуженого у такому порядку майна, фізичною особою-платником податку не подається. Однак якщо об’єкт нерухомості відчужується за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно, фізична особа ЗОБОВ'ЯЗАНА відобразити дохід від такого відчуження в річній податковій декларації.

   ІІ. Оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним нерухомого майна в спадщину чи дарунок, регулюється ст. 174 ПКУ.

    Відповідно до пункту 174.2 ст. 174 ПКУ, отримане в спадщину нерухоме майно оподатковується:

1) за нульовою ставкою:

 вартість нерухомого майна, що успадковується членами сім’ї спадкодавця першого та другого ступенів споріднення (*Відповідно до пункту 14.1.263. ст. 14 ПКУ, членами сім’ї фізичної особи першого ступеня споріднення вважаються її батьки, її чоловік або дружина, діти такої фізичної особи, у тому числі усиновлені. Членами сім’ї фізичної особи другого ступеня споріднення вважаються її рідні брати та сестри, її баба та дід з боку матері і з боку батька, онуки.);

 вартість об’єкта нерухомості, що успадковується особою, яка є інвалідом I групи або має статус дитини-сироти або дитини, позбавленої батьківського піклування, а також така, що успадковуються дитиною-інвалідом;

2) за ставкою 5%:

 вартість об’єкта нерухомості, що успадковується ісіма іншими спадкоємцями-резидентами;

3) за ставкою 18%:

 вартість об’єкта нерухомості, що успадковується спадкоємцем від спадкодавця-нерезидента, а також така, що успадковується спадкоємцем-нерезидентом від спадкодавця-резидента.

   Відповідно до пункту 174.3 ст. 174 ПКУ, особами, відповідальними за сплату (перерахування) податку до бюджету, є спадкоємці, які отримали спадщину.

   Дохід у вигляді вартості успадкованого майна, що підлягає оподаткуванню, зазначається в річній податковій декларації, крім спадкоємців-нерезидентів. Спадкоємці-нерезиденти зобов'язані сплатити податок до нотаріального оформлення об'єктів спадщини або в сільських населених пунктах  до оформлення уповноваженою на це посадовою особою відповідного органу місцевого самоврядування і тому декларацію про доходи щодо отриманої ними спадщини не подають. Спадкоємці, які отримали в спадщину об'єкти, що оподатковуються за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб, а також інші спадкоємці-резиденти, які сплатили податок до нотаріального оформлення об'єктів спадщини, декларацію про доходи щодо отриманої спадщини не подають (пункт 174.3 ст. 174 ПКУ).

  Нотаріус або в сільських населених пунктах  уповноважена на це посадова особа відповідного органу місцевого самоврядування видає спадкоємцю-нерезиденту свідоцтво про право на спадщину в разі наявності підстав для оподаткування, за наявності документа про сплату таким спадкоємцем податку з вартості об’єкта спадщини. Об’єктом оподаткування є оціночна вартість таких об’єктів спадщини, визначена згідно із законом.

  Відповідно до пункту 174.6 ст. 174 ПКУ, доходи у вигляді вартості нерухомого майна, зазначеного в пункті 171.1 ст. 171 ПКУ (житловий будинок, квартира або їх частини, кімнати, садовий/дачний будинок, включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці, а також земельні ділянки, що не перевищують норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України (залежно від її призначення), подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим розділом для оподаткування спадщини. Варто також зазначити, що платники податків-фізичні особи зобов’язані подати декларацію про доходи у встановлених ПКУ випадках до 1 травня року, що настає за звітним (ст. 49 ПКУ). Тобто, якщо фізична особа-резидент у 2017 році отримала в спадщину об’єкт нерухомого майна і цей дохід підлягає оподаткуванню, необхідно подати декларацію про доходи до 01 травня 2018 р. При цьому фізична особа зобов'язана самостійно до 1 серпня року, що настає за звітним, сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в поданій нею податковій декларації (п. 179.7 ст. 179 ПКУ). Отже, давайте разом памятати, що сплата податків, відповідно до ст. 67 Конституції України, Є НАШИМ ОБОВ’ЯЗКОМЗа рахунок наших з вами податків формується бюджет держави, наших територіальних громад. Від нашої добросовісності як платників податків залежить добробут великих і маленьких міст та селищ України. За рахунок податків функціонує наша держава – навчальні заклади, лікарні, армія, поліція тощо. Як казав один відомий економіст, держава нічого не може зробити для громадян, поки громадяни нічого не зроблять для держави. Отже, будьмо свідомими платниками податків, давайте сплачувати податки чесно і вчасно! І тоді спокійний сон нам точно гарантований.

З повагою  приватний нотаріус Л. В. ХУСАЛІМОВА.