Управители домов – кто они?

Данной статьей мы начинаем цикл публикаций с мнениями экспертов, которые должны помочь славутчанам понять, что такое «управители»? Цель статей - помочь в принятии решений по этому поводу, сделать их более обдуманными и эффективными. Ринкові перетворення в житлово...

 
Данной статьей мы начинаем цикл публикаций с мнениями экспертов, которые должны помочь славутчанам понять, что такое «управители»? Цель статей - помочь в принятии решений по этому поводу, сделать их более обдуманными и эффективными.

Ринкові перетворення в житлово комунальній галузі останнього десятиліття торкнулися багатьох її аспектів, в тому числі й системи управління як ЖКГ в цілому, так й житлової сфери зокрема. З одного боку, ці перетворення поки що не стали очікуваним поштовхом до підвищення якості житлово-комунальних послуг та рівня обслуговування населення, поліпшення безпеки та комфорту умов проживання на переважної більшості території України, крім тих міст де раніше створювалися компанії з функціями замовника та управителя. З іншого – можна стверджувати, що вже закладене підґрунтя формування нової системи управління, яка спиратиметься на інститути відповідальних власників та професійних управителів з залученням фахової та експертної спільноти. Розгортання системи управління на принципах рівності та прозорості для всіх учасників є запорукою ефективного її функціонування.

• Важливим чинником ефективності реформи ЖКГ є створення умов для розвитку інституту професійного управителя, що покликані суттєво підвищити якість ЖК послуг та сприяти модернізації галузі.

• Законодавчо закріплені можливості для вибору управителя споживачем зумовили необхідність розробки критеріїв їх оцінки, які є елементом інструменту прийняття власником зважених та усвідомлених рішень щодо надавача послуг.

Слід визнати, що на сьогодні в Україні відсутні дієві механізми впливу споживачів житлово-комунальних послуг на їх постачальників, а процедури вибору постачальників для споживача лишають-ся непрозорими, що породжує недовіру до виконавців і не мотивує останніх до підвищення якості послуг.

Закон України № 417-19 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року створює підґрунтя для реалізації співвласниками багатоквартирного будинку своїх прав та виконання обов’язків щодо утримання та управління таким будинком. Отже, співвласники мають реалізувати свої права щодо визначення форми управління будинком та методів управління.

Таким чином, співвласники багато-квартирного будинку повинні свідомо, а за наявністю декількох кандидатів на конкурсній основі, обрати юридичну особу (суб’єкт господарювання), що надаватиме зазначені послуги на договірній основі. Управитель, як надавач певних послуг, має відповідати вимогам, що висуваються до суб’єктів господарювання. Існує багато різних організаційно-правових форм, у яких може вестися господарська діяльність управителем, наприклад: комунальне підприємство, товариство з обмеженою відповідальністю, відкрите/закрите акціонерне товариство, приватне підприємство, фізична особа-підприємець (ФОП) тощо.

Слід зазначити, що професію «Менеджер (управитель) багатоквартирного будинку (групи будинків)» було додано у класифікатор професій у 2012 році. За цей період вживання терміну «управитель» закріпилося за спеціалістами саме цієї професії. Проте в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управителя визначено виключно як суб’єкта господарської діяльності, тобто як юридичну особу. З метою запобігання плутанини у термінах та підміни понять в даній публікації термін «Управляюча компанія» слід розглядати як управителя – юридичну особу, якому притаманні всі функції та властивості, що визначені у Законі.

Формування та розгортання системи оцінки відповідності надавачів житлово-комунальних послуг опосередковано має спонукати до:
• підвищення компетентності і ефективності діяльності надавачів послуг;
• „створення умов для добросовісної конкуренції і недопущення її обмеження в сфері ЖК;
• „створення єдиної системи і єдиних правил виходу суб’єктів господарювання на ринок житлово-комунальних послуг та послуг з управління житлом;
• „формування та/або перегляд обов’язкових для усіх виконавців послуг стандартів, норм, порядків та правил в житловій сфері щодо надання ЖК послуг взагалі та якості цих послуг зокрема;
• забезпечення прав споживачів щодо вибору постачальника ЖК послуг та створення нормативно-правового підґрунтя захисту споживачів від свавілля та недобросовісності надавачів цих послуг;
• виникнення мотиваційного підґрунтя застосування енергозберігаючих технологій в житловій сфері тощо.

Угода про партнерство і співробітництво між Україною і ЄС декларує, що спирання на зазначені принципи в різних галузях та секторах економіки стає важливою умовою для зміцнення економічних зав’язків між партнерами. В цьому питанні житлово-комунальна галузь Україні не є виключенням. Світова практика свідчить, що саме через створення прозорих механізмів та інструментів, які дозволяють власникові житла здійснити свідомий вибір щодо надавача ЖК послуг (управителя/управляючої компанії), може бути забезпечена дієвість системи управління в житловій сфері в тому числі й через мінімізацію вартості утримування житлової нерухомості та створення комфортних і безпечних умов проживання.

О.Максименко
президент ГС «Експертної Межгалузевої Ассоціації України»,
експерт фонду ім.Ф.Еберта в Україні

Газета "Комфорт №54